土地增值税的纳税人是谁（最新税收地方留成比例）

土地增值税

【解释】土地增值税是对“转让”“国有”土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

（一）土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是指“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【相关链接】契税的纳税人，是指在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。

【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。

a.承租店铺的张某

b.出让国有土地使用权的某市政府

c.接受房屋捐赠的某学校

d.转让厂房的某企业

答案：d

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人；政府出让土地行为不属于土地增值税的征税范围。

（二）土地增值税的征税范围

1.一般规定

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

【相关链接】国有土地使用权“出让”、土地使用权“转让”时，承受人均应缴纳“契税”。

（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税。

【提示】不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

【例题2.判断题】房产出租，抵押等未转让房产产权，土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。（）

a正确b错误

答案：a

解析：以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租，抵押等未转让房产产权，土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。

【例题3·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。

a.公司与公司之间交换房产

b房地产公司为客户代建房产

c.兼并企业从被兼并企业取得房产

d.双方合作建房按照比例分配房产后转让

答案：ad

解析：公司之间互换房产应当征收土地增值税，“个人之间”互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征增值税；对于一方出土地，一方出租金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

2.征税范围的特殊规定

（1）企业改制重组

①一般企业整体改制、合并、分立，改制重组将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后、合并后、分立后的企业，暂不征收土地增值税。

②房地产开发企业改制重组将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后、合并后、分立后的企业，征收土地增值税。

（2）自用或出租

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【相关链接】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（3）房地产的交换

①房地产交换属于土地增值税的征税范围；

②对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【相关链接】交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

（4）合作建房

①双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

②建成后转让的，应征收土地增值税。

（5）房地产的抵押与抵债

①对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；

②如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

【相关链接】土地、房屋权属的抵押，不属于契税的征税范围。以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税.

（6）房地产的代建行为

代建行为对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

补充：房地产的重新评估

对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权人、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

【提示】土地增值税和契税的征收情形都要求有“产权权属变动”。土地增值税还强调取得收入，而契税不要求必须有“收入”。

【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

a.某国家机关转让自用办公楼

b.某工业企业以其不动产投资入股，所投资的企业为房地产开发企业

c.某房地产开发公司以其建造的商品房投资入股，所投资的企业为远洋运输企业

d.某商场应城市实施规划，国家建设的需要而自行转让房地产

答案：abc

解析：选项a属于土地增值税的征税范围；以土地，房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资，联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的，不免征土地增值税；因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，或自行转让房地产的，免征土地增值税。